24/Jan/2025

Sancionada na semana passada, a regulamentação da reforma tributária estipula regras que farão com que passem a ser tributados os fundos de investimentos imobiliários do tipo “tijolo”, ou seja, os que investem em aluguéis e na compra e venda de imóveis, e os do agronegócio (Fiagro), o que vai interferir na rentabilidade de um segmento que mobiliza um patrimônio de R$ 286 bilhões em ativos, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Advogados e gestores ainda avaliam como ficará a rentabilidade desses fundos com a tributação pelos novos impostos sobre consumo, o que vem provocando uma queda no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliário (Ifix) superior a 2,4% desde o dia 17 de janeiro. No Congresso, as frentes parlamentares do empreendedorismo e do agronegócio já começam a mobilizar seus integrantes, que estão em recesso, para tentar derrubar o veto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva que abriu caminho para a tributação.

Segundo especialistas, é importante ressaltar que se trata de uma nova tributação que incidirá sobre as operações desses fundos, que têm a rentabilidade atrelada a aluguéis, arrendamentos e compra e venda de bens imobiliários. Segundo a gestora de fundos imobiliários Galoppo, a tributação diminuirá a receita a ser distribuída pelos fundos imobiliários por meio de dividendos, a menos que haja uma renegociação nos valores dos aluguéis cobrados. Para o investidor que entrou no lançamento inicial do fundo, a previsão é de que haja redução patrimonial. Os que entraram via mercado secundário terão ajustes no valor de suas cotas. A incidência do Imposto de Renda sobre o rendimento desses fundos não foi alterada. Ou seja, nos casos em que há isenção de IR sobre os dividendos pagos pelos fundos imobiliários e Fiagros, que beneficia os chamados fundos de varejo, a maior parte dessa indústria, a regra segue valendo. As novas regras começarão a ter efeitos em 2027, quando terá início de forma gradual a nova tributação sobre o consumo com a instituição da CBS (novo imposto federal) e do IBS (imposto de Estados e municípios).

A alíquota incidente será equivalente a 30% da alíquota padrão do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) nas operações com locação e a 50% nas operações de vendas de imóveis. Ou seja, caso a alíquota de referência do IVA fique ao redor de 28%, como sinalizou o Ministério da Fazenda, a alíquota ficará em 8,4% no aluguel e 14% na venda. Os fundos imobiliários “de papel”, que aplicam e têm rendimentos derivados de operações financeiras, não serão tributados. Antes que o investidor tome uma decisão sobre sair ou não da aplicação em fundos imobiliários ou em Fiagros, em razão da mudança da tributação, que só entrará em vigor em 2027, os especialistas advertem que é preciso estar atento a alguns fatores. É preciso esperar que a regulamentação seja concluída. Pode ser que isso caia no Congresso e, além disso, é uma regra que se inicia apenas em 2027. É prematuro o mercado precificar todo o risco imediatamente. Houve um primeiro choque, mas o mercado vai se ajustando.

A possibilidade de queda do veto presidencial que abre caminho à tributação desses fundos é real. As perspectivas de alta da taxa básica de juros (Selic) e de um crescimento econômico menor já têm afetado o desempenho dos fundos imobiliários. Assim, uma decisão prematura de sair dessas aplicações pode fazer com que o investidor realize um prejuízo. O momento de baixa, ao contrário, sugere que há boas opções de entrada nessas aplicações. Os novos fundos imobiliários já deverão levar em conta a nova tributação. Não significa que esse tipo de fundo vá perder atratividade. Haverá novos fundos mais ajustados à essa tributação. Segundo o escritório Cescon Barrieu, os Fiagros, cujo patrimônio acumulado gira em torno de R$ 41 bilhões, seguem a mesma lógica. Os fundos que são dedicados a ativos financeiros podem escapar da tributação. Mas, Fiagros que são baseados em ativos como fazendas ou em contrato de parceria agrícola, em que se divide uma fatia da produção, serão taxados.

Quem recolhe o imposto é o fundo, que passa a ser tributado. Isso tem impacto para fins de rentabilidade do fundo. Pode ser que haja um efeito sobre a atratividade dos fundos tijolo. A incidência de tributação sobre os fundos imobiliários do tipo “tijolo” e os Fiagros passará a valer em razão do veto a um dispositivo que estipulava que os fundos poderiam escolher se gostariam ou não de ser contribuintes. Soa contraditório, mas os fundos que alugam ou vendem imóveis para empresas podem usufruir do benefício de usar os créditos dessa tributação para abater seus impostos, caso sejam contribuintes. Se não forem, esses créditos não existirão. Segundo o Ministério da Fazenda, o veto foi feito por decisão da área jurídica do governo, que entendeu que a opção por não ser contribuinte poderia gerar um benefício tributário novo, que não foi acordado na aprovação da reforma tributária em 2023. Fonte: Broadcast Agro. Adaptado por Cogo Inteligência em Agronegócio.